一、制定背景

当前，我市物业纠纷总体呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。主要表现为城市管理与物业管理相互脱节现象比较严重；政府各部门在物业管理中的职能履行不到位；协作配合意识薄弱；业委会日常运作不规范，缺乏监管；物业服务企业低收费、低利润，不规范；部分业主缴费意识、公共意识、契约精神缺乏等。《物业管理条例》尽管从源头上对此提出了解决办法，但具体的操作还需要政府制定更明确、更详细的规范。

二、制定依据

2019年12月3日舟山市人民政府发布《舟山市人民政府办公室关于贯彻舟山市物业管理条例的实施意见》（舟政办发[2019]120号）。据此制定本《实施意见》。

三、主要内容

《实施意见》共分四部分，一是总体要求、二是责任分工、三是任务措施、四是工作要求。

总体要求是通过进一步规范物业管理活动，强化物业依法管理意识，维护物业管理市场行为，促进物业管理工作由“粗放型”向“精细型”转变，助推全国文明城市创建和海上花园城市建设，共同营造业主文明守法、邻里和睦友好、社会稳定和谐的良好人居环境。

《实施意见》重点明确了区属各职能部门、区住建部门、街道（镇）的职责和分工。同时，《实施意见》就各职能部门的任务及措施进行了进一步明确：一是制定制度，加强物业管理体系建设；二是强化监督，规范物业管理行为；三是齐抓共管，强化部门协作机制。

《实施意见》还对相关部门提出工作要求：各职能部门要按照各自职责配合好物业管理工作，要充分利用各种渠道扩大宣传，要开展街道（镇）以及行业单位培训，让基层部门了解业主组织的组建程序和相关权责，让物业企业在实操中认真领会《条例》精神和要求，全面提升业务素质和服务品质。

四、几个重点问题的说明

（一）关于物业管理职责分工。一是为了使《舟山市物业管理条例》在实施过程中，行政管理部门分工更加明确、职责边界更加清晰，避免多头管理或无人管理，《实施意见》进一步明确了区物业管理主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，其他部门在物业管理中应落实的职责，各职能部门要按照各自职责做好相关工作；二是按照事权下放、属地管理的原则，让街道办事处、镇人民政府承担起辖区内居民小区物业管理工作的主体责任，配备工作人员，建立联席会议制度，形成工作合力，建立有效的管理体制机制。

（二）关于建立联席会议制度。为了更好协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，及时调解物业管理纠纷，《实施意见》提出，街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。街道办事处、镇人民政府依据《条例》规定，建立由街道（镇）、社区、行政执法、住建、公安、市场监管等部门参加的物业管理联席会议制度。联席会议召开每年不少于二次，由街道办事处、镇人民政府牵头，协调解决本辖区内物业管理中业主、业委会与物业服务企业之间的矛盾，以及住宅装修、车辆停放等纠纷问题。

（三）关于实行部门执法联动机制。小区内的违法处理难是物业管理工作中的痛点和堵点。为切实解决这一问题，《实施意见》提出，实行物业管理执法与其他执法的联动机制。有关部门在执法中发现属于其他部门负责查处的违法行为的，应及时告知相关部门依法查处。各行政执法部门在履职过程中发现违反《条例》行为的，应移送有管辖权的部门处理。

（四）关于规范业主委员会行为。业主委员会是业主自治的核心，为了规范业主委员会公正履职，《实施意见》提出，要加强对业主委员会委员的任职条件审核，同时要落实好业主的知情权、参与权、决策权和监督权；同时，强化了业主委员会换届前的资产清查，如业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。