一、基本情况

为加强国有划拨用地使用权管理，保障国有土地使用权人合法权益，提高政府审批效率，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》等有关法律、法规和规章，结合我区实际，市国土资源局定海分局起草了《舟山市定海区个人住宅划拨用地补交出让金标准》（以下简称《标准》）。《标准》在征求区财政局、区地税局、市规划局定海分局等各区属部门，以及各镇（街道）等单位征求意见的基础上，通过门户网站发布意见征求通告，并在定海区不动产登记中心等公共场所张贴意见征求稿，广泛向社会群众征求意见，对征求到的意见已经反馈。《标准》在经过区政府常务会议集体讨论通过的基础上，报市政府批准同意后正式发布。

二、背景

（一）《标准》的出台，是打造“三最”城市、落实“最多跑一次”的重要举措。

目前，我区个人住宅划拨用地补办出让需提交土地评估机构出具的评估报告，一方面土地评估耗费时间，另一方面评估费用需由群众自己支付，增加了群众办事成本，土地评估这一环节费时费钱。

《标准》报市政府批准同意后正式出台，减少了土地评估这一环节，免去了评估费用，节省群众办事成本，精简审批材料，缩短审批时间，提高办事效率，真正做到了便民、惠民，切实增强群众满意度。

（二）《标准》的出台，进一步规范了我区个人住宅划拨用地补办出让政策。

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）》第四十五条规定，以划拨方式取得的国有土地使用权转让时，除机关、军事、城市基础设施和能源、交通、水利、公共事业等用地或转让地块不具备出让条件的可以不办理土地使用权出让手续，保持划拨方式外，其他用地一律需要补办土地使用权出让手续，并缴纳土地让金。

但由于历史原因，目前全舟山市仅定海城区范围内普通商品套房住宅划拨用地在转让过程中允许保留划拨，这一惯例与法律、法规有相违背之处。而其他县区，如岱山县、普陀区，都已于2012年公布并出台了个人住宅划拨用地补交出让金的相关政策，明确个人住宅用地在转让过程中必须补办出让。

因此，为了进一步规范我区个人住宅划拨用地补办出让政策，特别是明确定海城区范围内普通商品套房住宅划拨用地在转让过程中必须依法依规补办出让，亟须出台本《标准》。

（三）《标准》明确了补办出让的基准时点。

根据浙江省国土资源厅《关于房地产转让中涉及国有划拨土地使用权有关问题的答复》（浙土资厅函〔2007〕110号）以及《舟山市人民政府办公室关于国有划拨土地使用权转让有关规定的通知》（舟政办发〔2007〕26号），在划拨土地转让过程中，对于实际已发生房地产转让后延迟申请办理划拨土地使用权出让手续的，其补办出让的时点可确定为房地产转让合同签订的时点。鉴于目前上述文件已被清理废止，本《标准》确定申请补办出让时点为基准时点，按《标准》补交出让金。

（四）《标准》已通过专家评审会评议。

2017年 4月 27 日，市国土资源局定海分局组织召开了专家评审会，邀请了市国土资源局、市国土资源局普陀分局以及该局的5位专家审阅了项目方案，对项目进行了认真评审，与会专家一致同意该《标准》的实施。

三、内容解析

（一）适用范围。

《标准》明确了以划拨性质供地的个人商品房、房改房、公有住房（含集资建房）、经济适用房、拆迁安置房、联排房、单家独院式房屋等在转让过程中必须补办土地出让手续，并按本《标准》缴纳土地使用权出让金。

《标准》同时明确了原以划拨性质供地的个人商品房、公有住房（含集资建房）、经济适用房，房改房、拆迁安置房（不包括联排房、单家独院式房屋）,可按本《标准》缴纳土地使用权出让金，自行申请补办出让。

考虑到单家独院式房屋参照宅基地管理办法，且在补办出让时若涉及房屋翻建则需根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）6.3.2的规定执行补交出让金，故不适用于本《标准》的自行申请补办出让。

（二）补交标准的确定。

目前我区在补办出让中执行按地面地价进行补交。但在操作过程中，由于受历史原因影响，以商品房方式取得的普通商品套房分摊土地面积的原则和方法不尽一致，从而造成相同建筑面积的套房的分摊土地面积相异较大，现行以地面地价进行补交的方式，容易造成补交金额相差过大的情况出现。因此为保证公平，对于以商品房方式取得的普通住宅套房以楼面地价方式加以确定；以平房、单家独院方式取得的住房用地，由于历史原因，其容积率指标并不一致，不同的容积率条件其土地价值必然不同，因此对于以平房、单家独院式的住宅用地则以设定基准条件下的地面地价加以确定。

四、需要说明的问题

（一）考虑到定海辖区范围内（不含临城街道）东林雅苑等13个住宅小区目前划拨补办出让的业务量较大，为了避免本《标准》出台可能引发的矛盾，在过渡期内仍按原政策执行，即补交出让金总额=土地分摊面积×补交出让金标准（表4）。拟定过渡期为《标准》出台后至2018年6月30日，即2018年6月30日起表4所列住宅小区补交出让金标准均按表1、表2、表3执行。

（二）实施时间：为了平稳实施《标准》，扎实开展个人住宅划拨用地补办出让工作，本《标准》自2017年9月30日起实施，将根据市场情况、基准地价更新情况适时进行调整更新。